Аванс или задаток?

Алгоритм любой сделки купли-продажи недвижимости включает в себя такой пункт, как внесение задатка или аванса. Это служит гарантией, подтверждением намерений продавца и покупателя. Ведь в любом агентстве вспомнят десятки случаев, когда сначала клиенты клянутся, что завтра купят эту квартиру, а потом перезванивают, говоря, что передумали, или вовсе не приходят на оформление сделки. Или наоборот: собственник, обещающий продать свою квартиру именно Вам, меняет свое мнение так же легко, как ветер – направление. И только реальные деньги, оставленные в качестве аванса или задатка, могут что-то гарантировать. Какие именно гарантии и обязательства они несут?

Итак, после многочисленных просмотров собственник наконец  полностью согласен на условия, а покупатель понял, что это квартира – его будущий дом, уютный и единственный. Наступает период подготовки к госрегистрации сделки, но просто ударить по рукам – не самый надежный способ, поэтому в ход идут материальные гарантии – аванс или задаток, позволяющие сторонам спать спокойно, пока идут бюрократические процедуры.

В чем разница?

Если все участники сделки оказываются честными, правдивыми и выполняют свои обещания, то различий между авансом и задатком они просто не заметят. Но вот если что-то идет не так, ситуация развивается по совершенно различным сценариям. В случае с использованием аванса уплаченные деньги просто возвращаются покупателю. Штрафы и пени ни с кого не взимаются, хотя не состоявшийся не по своей вине покупатель имеет право потребовать проценты за «пользование» его деньгами (п. 4 ст. 487 ГК РФ). Если же вносился задаток (частичная оплата покупки с прописанной ответственностью обеих сторон), имеет значение, кто виноват: если покупатель «передумал», то на возвращение денег он может не рассчитывать, а если «передумал» продавец, сумма задатка возвращается в двойном размере (например, задаток 100 тыс. рублей, тогда вернуть нужно будет 200 тыс. рублей).

Документы

Соглашение о задатке, независимо от его суммы, всегда должно быть оформлено письменно. Это может быть сделано как отдельным документом, так и включением пункта в договор купли-продажи. Если это соглашение, оно может быть составлено в произвольной форме, но должно содержать реквизиты сторон (ФИО или наименование организации, паспортные данные или реквизиты, место жительства или юридический адрес), сумму задатка, сроки исполнения обязательств и сам объект недвижимости с указанием адреса и других характеристик, позволяющих точно определить его, и все это должно быть подтверждено подписями сторон.

Соглашение об авансе составляется таким же образом. Возможно также составление односторонней расписки от получателя аванса. Любая устная договоренность о задатке или неверно оформленное соглашение о его внесении приводит к тому, что официально эта сумма будет считаться авансом
(п. 3 ст. 380 ГК РФ: «сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное»).

Плюсы, минусы и риски

Получается, что аванс сегодня менее выгоден для покупателя. Поскольку в законодательстве отсутствует его подробное описание, это дает простор для мошенничества: недобросовестные продавцы могут брать именно авансы с целью беспроцентного пользования деньгами нескольких потенциальных покупателей. А в случае растраты аванса продавцом или просто нежелания его возвращать, даже путем судебных разбирательств вернуть деньги будет совсем не просто. Много вопросов возникает и в том случае, если у квартиры несколько собственников (кому из них отдавать аванс?). Поэтому, передавая деньги, не лишним будет удостовериться, что продавец собрал полный пакет документов, чтобы в последний момент не выяснилось, что право собственности не перейдет к покупателю, а вопрос возврата аванса останется открытым. Выходит, что задаток для покупателей выгоднее, но в случае привлечения кредитных средств стоит быть осторожнее: нет гарантий, что банк перечислит средства в срок, а может и вовсе не одобрить ипотеку. В этом случае вся сумма останется у продавца.

Средняя сумма задатка – 5-10% от стоимости квартиры.  Желание собственника получить задаток в большем размере (25-40% от стоимости квартиры) должно насторожить покупателя.

Для продавца задаток менее привлекателен также из-за сроков: затягивание оформления сделки (например, в связи с неготовностью документов или отсутствием согласия других членов семьи) может привести к дополнительным расходам.

Мировой опыт

В европейских странах аванс, как правило, называют депозитом. Его размер напрямую зависит от суммы сделки. На Кипре, например, это от 1 до 5 тыс. евро. В случае срыва сделки по вине покупателя, депозит ему не возвращается. На Лазурном берегу Франции покупатель вносит деньги (5-10% от цены объекта) на специальный счет, защищенный законодательством, после заключения предварительного договора купли-продажи. С этого момента у сторон есть семь дней на раздумья: в случае отказа в этот период неустойка не платится. Если же покупатель думает дольше, но все равно избегает покупки, то он обязан оплатить все затраты продавца, а также лишается аванса (за исключением форс-мажорных обстоятельств, которые внесены в предварительный договор, например, отрицательный ответ банка).

В США риски, связанные с участием в сделке банка, сведены к минимуму, т.к. подписание «предложения» (предварительного договора купли-продажи) предполагает приложение к нему письма-обязательства банка о предоставлении ипотечного кредита. Аванс вносится в виде чека, на основании которого риэлтор депонирует (резервирует) определенную сумму на счете покупателя (например, 5 тыс. долл. при стоимости дома 100 тыс. долл.), а в день сделки последний приносит чек на оставшуюся сумму (95 тыс. долл.), и все деньги перечисляются компании, осуществляющей расчет. Штрафы и случаи, по которым сделка может быть прервана, прописываются в «предложении». В некоторых штатах (Нью-Джерси) внесение аванса происходит в два этапа:

1 тыс. долл. на первоначальном этапе, чтобы подтвердить серьезность намерений, и 5-20% от цены объекта в стадии «окончательного контракта» – после адвокатской проверки законности и юридической чистоты сделки. «Первый аванс» в случае разногласий возвращается в полном объеме, второй же работает по принципу нашего задатка: покупатель при отказе теряет внесенный депозит, а если отказывается продавец, то сумма задатка возвращается в двойном размере. Если же в последний момент банк все-таки отказывает (окончательный ответ банка в США получают обычно через 30-45 дней, а за это время в жизни заемщика иногда происходят серьезные перемены, вплоть до потери работы), сделка прекращается с возвратом депозита, но сопутствующих расходов (оценка недвижимости и пр.) уже не вернуть.